Elke opdracht in Breukelen start met de vraag wat rivierklei op dit perceel toelaat. De kern ligt op de zandige klei-oeverwal van de Vecht, die relatief draagkrachtig is; direct achter het lint gaat die over in komklei en veen van de Breukelerwaard en de omringende polders. Eén perceel kan daardoor twee bodems hebben — vaste klei bij de weg, zettingsgevoelig veen achterin — wat cunetdiepte en funderingskeuze per zone bepaalt.
De teellaag hoeft op rivierklei niet dik te zijn omdat de grond van nature voedselrijk is; belangrijker is dat de laag eronder open genoeg blijft voor lucht en water. De lage doorlatendheid van komklei beperkt de wegzijging, wat een natuurlijke poel zonder folie soms mogelijk maakt, mits de bodem ongestoord blijft en niet tot een zandlaag wordt doorgraven. De volgorde van het werk telt zwaar op klei: al het transport gaat over het toekomstige verhardingsvlak en niet over de al opgebouwde tuinbodem. Grondverbetering met een paar kruiwagens fijn zand door de klei helpt niet; alleen ruim organisch materiaal en grof zand veranderen de structuur werkelijk.
De waterhuishouding weegt hier net zo zwaar als de grondsoort. De Vecht is hier boezemwater met een vast peil, terwijl de polders erachter en het plassengebied bij Scheendijk en de Kievitsbuurt een duidelijk lager polderpeil hebben. Langs een watergang die in de legger van het waterschap staat, moet een obstakelvrije strook voor onderhoud vrij blijven, wat de plaats van schuur, hek en beplanting mede bepaalt. De maat tussen dorpel en waterlijn bepaalt hoeveel hoogte er in het ontwerp te verdelen valt, en die ruimte is bij een hoge stand krap en wordt op de tekening als eerste vastgelegd.